모르면 당합니다! 전세계약 주의사항 깡통전세 예방법!

요새 깡통전세, 역전세로 피해 보는 분들이 많아지셨는데요. 깡통전세에 잘못 입주해서 집이 경매에 넘어가 보증금을 날리는 경우가 많습니다.오늘은 이러한 피해자가 발생하지 않도록 깡통전세 예방법에 관해 자세히 알려드리도록 하겠습니다. 해당내용 참고하시고 현재 전월세에 살고 계시거나 앞으로 전월세를 구하려는 분들은 반드시 꼭 알아두세요!

 

 

< 전세계약 시 주의사항 깡통전세 예방법 >

깡통 전세란?

깡통전세란 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져 집주인이 집을 팔아도 내 전세금을 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다.

예를들어 1억짜리 집에 8천만원을 주고 전세를 살고 있었는데 2년뒤에 이집이 7천만원으로 떨어지게 되면 전세가가 역전이 되는데요.

집주인이 어떻게든 돈을 마련하여 돌려주면 다행이지만 이런 집을 한채만 갖고 있는 것이 아닌 경우가 많습니다. 1억짜리 집을 전세 끼고 갭투자를 하여 2천만주고 샀는데 갑자기 빚은 늘어나고 갚지를 못하면 은행에서 이 집을 경매에 넘기게 됩니다. 그럼 집주인은 파산을 하게되고 내 보증금도 날아가게 됩니다

 

1) 보증금과 근저당 매매가의 70% 넘지 않기

깡통전세를 피하기 위해선 보증금과 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않아야 하는데요. 보통 집을 구할 때 은행에 대출이 껴있는 경우가 많습니다. 이럴 때는 내 전세보증금과 집주인이 은행에서 대출을 받은 금액 (근저당) 의 두 금액이 주택 매매가의 70%를 넘지 않는지를 보셔야 합니다.

 

 

예를 들어 집 시세가 3억인데 집주인이 기존 은행에서 1억원 대출을 받은게 있다고 하면 3억원의 70%는 2억 1천만원 이니깐 내 전세보증금은 최대한 1억 1천만원을 넘으면 안됩니다. 만약 등기부등본을 봤는데 대출이 없고 깨끗한 경우엔 이 집의 KB시세를 먼저 확인하고 내 보증금이 KB시세의 70%를 넘기지 않으면 됩니다.

 

2) 잔금 치르는 날 전입신고+확정일자 받기

깡통전세를 피하기 위한 두번째 방법은 잔금 치르는날 [전입신고+확정일자]는 반드시 받아야 합니다. 잔금 치르기 직전 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항은 없는지 집주인이 새로 받은 대출이 없는지는 꼭 확인하셔야 하며 이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서를 들고 동사무소로 가셔서 ‘전입신고+확정일자’ 를 받으시면 됩니다.

 

하루 이틀 미루다가 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받을 수 있습니다. 그렇게 되면 후순위로 밀려나기 때문입니다. 확정일자는 동사무소, 등기소 둘 중 아무곳에서 받을 수 있습니다. 전입신고가 중요한 이유는 전입신고 다음 날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다.

 

 

대항력이라는 건 향후에 이 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전 까지 이 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 세입자가 대항력이 있으면 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰이 되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금까지 다 물어주게 되어 있습니다. 하지만 대항력이 있기 위해선 집에 대한 근저당이 없어야 됩니다.

 

즉 집주인이 대출을 받기 전 보다 내가 먼저 전입신고를 하면 됩니다. 만약 내가 잘 살고 있다가 중간 잠시 전출을 하고난 뒤 다시 전입신고를 해야 하는 경우엔 효력이 사라지게 됩니다. 처음 전입신고 했던 그날의 효력이 사라지기 때문에 전입신고는 한 번 했으면 나중에 계약기간이 끝나고 내 보증금을 돌려받기 전까지는 그대로 두셔야 합니다.

 

3) 전세권 설정하기

전세계약 사기 피하는 방법 세번째는 전세권 설정하기 입니다. 사실 가장 안전한 방법은 잔금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 것입니다. 하지만 현실적으로 해주는 집주인이 거의 없는 경우가 많습니다. 보통 임대차 계약을 해도 등기부상에 ‘전세 OOO만원에 사는 세입자 있음’ 이런 표시가 없습니다. 근데 이 전세권은 등기부상에 이런 표시를 해주는 것입니다.

 

 

집 계약을 하려고 하는데 근저당이 좀 애매하게 잡혀있거나 불안한게 너무 싫으신 분들의 경우 전세금 보증보험을 활용하시면 되는데요. 집주인 동의없이 가입을 할 수 있으며 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 보증기관이 대신 내 보증금을 반환해주기 때문에 가장 마음이 편합니다. 대신 돈이 좀 더 든다는 단점이 있습니다.

 

보증보험은 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증 두 곳에서 가입을 할 수 있으며 보통 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기 전에 가입이 가능합니다. 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔에 사는 세입자라면 누구나 가입이 가능합니다. 단 보증보험의 경우 보증금 한도가 있으니 잘 알아보시고 가입하셔야 합니다.

 

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