전/월세 사기 기승! 부동산 계약 시 주의사항 5가지

부동산 처음 알아볼 때 다들 어떻게 하시나요? 네이버 같은곳에 검색을 해서 마음에 드는 매물을 찾은 다음에 그 부동산에 전화를 하시죠?

어쩌면 기본적이지만 실제로 계약하시게 될 때 잘 잊어버리게 되는 부동산 계약할 때 꼭 알아둬야 하는 주의사항 5가지에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

< 부동산 계약 시 반드시 알아야 할 주의사항 5가지 >

1) 공인중개사

매물을 알아보는 단계에선 이렇게 여러군데 전화를 하고 내가 통화하는 사람이 누구인지 자세히 몰라도 괜찮습니다. 다만 알아보던 중에 마음에 드는 집이 생겼고 자세한 얘기를 주고받을 땐 "내가 누구랑 통화하고 있는가" 혹은 사무실에 직접 방문하셨다면 "내가 지금 마주하고 얘기를 하고 있는 이분이 누구인가"를 정확하게 아셔야 합니다,
부동산전문변호사를 찾아오는 손님들 중엔 사건이 벌어지고 나서 상담하다 보면 "공인중개사"와 직접 얘기한 건지 "업무보조인"과 얘기한 건지 잘 모르시는 분들이 많다고 합니다.

이렇게 하면 안되고 혹시 나중에 문제가 됐을 때를 대비하기 위해 통화하고 있는 분이 누구신지 물어보셔서 정확한 이름과 직책을 듣고 명함 한 장을 보내달라 해서 공인중개사인지 업무보조인인지를 확인하실 필요가 있습니다.

 

 

이것의 연장선상으로 계약할 때도 누구와 계약하고 있는지를 정확하게 확인하셔야 합니다.

소유자 본인과 계약을 한다면 신분증만 확인하셔서 얼굴이 이분이 맞는가만 확인하시면 되는데 "대리인과 계약"하는 경우에 가장 주의하셔야 합니다. 소유자의 가족이라고 나오는 경우도 있고 원룸/오피스텔의 경우 부동산 중개인이 소유자의 대리인 역할을해서 계약을 체결하는 경우도 있습니다.

단순히 "대리권 위임 받았어요"라고 말로만 들으실게 아닌 "소유자 본인이 작성한 위임장과 인감증명서, 인감도장이 날인되어있는지를 정확하게 확인"하시고 복사본이라도 받아놓으시길 바랍니다.

마지막으로 돈은 무조건 명의자에게 보내야 합니다. 가계약금 몇십만 원 정도는 공인중개사에게 보내는 경우도 있지만 그 외에 큰돈인 계약금/중도금/잔금 등은 모두 소유자에게 보내셔야 합니다.

 

 

2) 등기부등본

등기부등본 확인은 기본입니다. 갑구에 소유권 내용에 소유자가 맞는지 그리고 가압류 가처분된건 없는지 확인하셔야 합니다.

을구에는 근저당, 담보물권 설정되어 있는거 얼마인지 이 집의 가치가 얼마인데 거기에 근저당이 선순위로 얼마로 걸려 있는지 꼭 확인하셔야 합니다. 특히 주의하실점은 "공동담보목록"인 경우가 있습니다.

예로 어떤 원룸 건물이 한 10개 호실이 있는 건물이 있는데 모두 한 사람의 소유라고 했을 때 나중에 문제가 생겨 경매가 넘어갔을 때 그 건물 전체가 경매로 넘어가게 됩니다. 이땐 내가 계약하는 이 한 호실뿐 아니라 다른 호실에 나보다 먼저 앞선 공동담보, 근저당, 선순위 보증금들을 모두 확인해야 합니다.

 

3) 표준계약서

디테일한 약속 내용의 모든것을 계약서에 쓰시기 바랍니다.

표준계약서라해서 공인중개사가 써주는 내용들이 있습니다. 그리고 특약사항의 일반적인 내용들만 주로 쓰시는데 내 계약에서 "특별하게 약속한 점"이 있으면 모두 쓰셔야 합니다.

예로 집주인이 도배를 해 주기로 했다. 이러면 "모든 면에 도배를 새롭게 해주기로 했다"라는 특약을 쓰시고 "만약 안 해주게 될 경우 100만 원을 위약금으로 지불한다"라고 특약을 안 지켰을 때도 어떻게 한다는 내용을 꼭 쓰셔야 합니다. 이러한 특약내용이 너무 많아서 계약서에 다 쓰기 번거롭다 하면 별도의 특약사항 별지를 따로 쓰셔도 되며 별지 밑에다 당사자들 이름 쓰고 날인하시면 됩니다.

 

 

좋을 땐 다 좋습니다. 다해줄게 합니다. 다만 분쟁이 발생하고 나면 "그건 계약상 아녔잖아요"라고 오리발을 내는 경우가 많기에 본인 스스로 챙기셔야 합니다. 매매건의 경우 매도인의 입장에선 계약금을 받았는데 중도금을 납입 기일전에 미리 요청하지도 않았는데 들어오는 경우가 있습니다. 이는 집값이 빠르게 오르는 경우에 매수인이 매도인이 계약파기를 못하게끔 하기 위해 하는 것인데요.

매도인의 입장에선 날짜도 안됐는데 중도금을 넣어서 불쾌하다 얘기하시는데 "전혀 아닙니다"

대법원 판례상 중도금을 미리 지급하는 것을 미리 지급하지 않는다라는 특약이 없는 이상은 이행의 착수로 보아 계약금 배액 배상하고 파기할 수 없게 되는 것입니다. 이렇기에 특약의 내용은 별거 아닌것처럼 보여도 굉장히 중요하다 볼 수 있습니다.

 

4) 녹음

계약 당일에 꼭 녹음하세요. 우리나라 "통신비밀보호법상 대화자 간 녹음"하는 것은 불법이 아닙니다. 그래서 고지하지 않고 녹음하셔도 무방한대요.

문제가 생기는 경우보다 문제가 안 생기는 경우가 많기에 나중에 별 문제 없으면 그냥 파기하시면 되며 혹시 문제가 생겨 법률적인 분쟁으로 간다면 "중요한 증거"로 사용될 수 있습니다. 녹음하실 때 계약 전에 "이런 것도 해주세요" "저런 것도 해주세요"라고 미리 약정하셨던 부분들도 꼭 계약 당일 다시 얘기를 나눠서 그 내용이 녹음될 수 있도록 하시는 게 좋습니다.

 

5) 법률전문가

요즘 집값이 정말 장난이 아니기 때문에 조금이라도 의심되거나 불안을 느끼시는 경우엔 가까운 변호사사무실이나 법무법인을 찾으셔서 상담하시기 바랍니다.

수백만 원, 수천만 원이 들어갈 수 있는 분쟁을 복비 보다 더 적은 돈으로 빠르고 효과적으로 해결할 수 있는 방법입니다. 큰 부동산 거래일수록 계약서 도장 찍기 전에 이러이러한 내용으로 이런 등기부를 가진 부동산 거래를 하려고 하는데 주의사항이 없을까요? 라고 자문을 구해보시는 것도 좋은 방법입니다.

 

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